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一线城市房价暴跌空间更大  

2014-03-27 17:04:18|  分类: 时事新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价暴跌空间更大 - 清泉甘露 - yimaneilizhinv的博客
 

宏皓:地产商请房托助销售的时代已经终结

    近期,朗咸平在参加某地产商的论坛(地产商花钱请郎咸平当房托)上讲一线城市房价还要上涨,让大家去买房。除此之外,还有各媒体也在鼓吹一线城市房价还要上涨的神话,明眼人一看就知道郎咸平等是在给地产商当吹鼓手,有点良知的中国人都知道:中国巨大的房地产泡沫破灭将从2014年开始。

 

一线城市房价没风险是误导,一线城市房价暴跌空间更大

  上周,位于北京大兴的北京万科橙项目低价入市,均价仅2.1/平方米,而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。

    在广州大多数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡,好多项目不敢3月开盘,开发商代付首付房子也没人买。

 数据显示,截至23日,354个城市合计住宅签约14.85万套,相比2013年同期下降了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%,二线跌幅达到了48.2%

  相比三四线城市中小房企扎堆,一线城市的企业大部分都是上市房企,对业绩的要求更高,一旦没有销售量,股价就必然会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线城市的变化可能会出乎市场的预料,一线城市的房价下跌空间更大.一线城市50%的房子都在贪官们的手里,全国房产数据联网前,贪官们大量抛房时,一线城市的房价就开始暴跌。

 

房价长期下跌历史性转折点已经出现

房地产的多米诺骨牌开始一个个倒下,速度之快,令人惊叹。十大开发商购置土地金额暴跌80%,楼市的成交量也骤减,这将造成地方政府财政收入骤减,不得不减少政府投资项目,让政府的财政刺激政策无法实施。

3月,楼市正在遭遇一场倒春寒。北京、杭州、常州等城市陆续出现大幅促销的楼盘。数据面上,成交量持续低迷。3月土地市场更是骤然降温,截至325日,一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元,去年同期这为320亿元。市场对房价下行已经不是怀疑,而是坚信必定下行。

常州九龙仓年华里320日开始大幅降价,从均价6000/平方米直降至5000/平方米,约是在前期成交均价的基础上打了八三折

 北京、南京等地也有低价入市的项目,包括大型知名开发商万科、保利、恒大、龙湖等。316日,北京住总万科城项目以低于市场3000元的价格入市。

自杭州德信降价风波后,港资房企九龙仓又在杭州、常州发起降价行动,项目单价下调一千到数千元不等。此前,内地房企雅居乐在常州的一个项目也曾以6折出售。一股悲观的氛围已在全国楼市蔓延了很长时间。银行收紧房贷,楼盘降价更是刺激着人们的敏感神经:房价拐点这次是真的来了。

一线城市房价暴跌空间更大 - 清泉甘露 - yimaneilizhinv的博客
 

楼市崩盘是历史的必然

    一二线城市出现楼盘降价,首先就在于去年楼市过于旺盛,透支了部分需求,其次是重点城市2月底的库存较去年同期增长了12%,库存量达到了2011年以来的最高水平;还有,每年一季度是传统的楼市淡季,开发商推盘和购房都不会踊跃;再次,按揭贷款紧缩趋势在今年以来没有得到像往常一样的季节性改善,特别是二手住房销售受到比较大的影响,对于需求释放也产生了一些负面影响;最后,一部分中小开发商在此轮上涨周期中比较激进,特别是在融资上借助成本较高的信托,出于缓解资金压力而降价。

今年春节后,房地产项目降价现象似有愈演愈烈之势。肇始于杭州、南京房地产项目降价的尝试,正向更多热点城市蔓延,广州、北京等一线城市也未能幸免。在实质性调控政策未有出台背景下,房地产项目降价的蔓延体现了市场的自发调整。不过,市场对房价信号的解读,恐怕还不够深入,对风险的认识还不够深刻。

 在供需关系的逻辑链条中,价格信号处于末端。在房地产项目出现大规模降价前,市场往往已先后出现投资过热、供应过剩、销售迟缓现象。尽管价格信号可反过来指导投资行为,但相比其他行业,房地产业开发周期较长,对价格信号的反应相对迟钝。一旦发生普遍的降价现象,通常意味着全国所有区域内房屋供应已出现阶严重过剩。

 在这种情况下,如市场供应进一步增加或需求大幅缩减,房地产项目降价现象可能触发另一个逻辑链条的启动:房价下降——房企资金链吃紧——楼市崩盘——金融机构出现坏账——地产商跑路。与供需关系的逻辑链条相比,在这种类似多米诺骨牌效应的作用下,房价下降引发的趋势往往难以逆转。中国的房地产产能过剩供过于求是世界人民都知道的事,中国现在的90后肯定是没有买房需求的,50,60,70后都有房,只有少量的80后打工者有购房的需求。而这少量在外打工的80后又没有购房能力。

 所以,地产商只有花钱聘郎咸平这样的吹鼓手当房托,让人们去投资投机买房,而现在中国的房地产泡沫最大时,现在去投资投机买房的人两年后就会赔得倾家荡产。

中国的房地产泡沫破灭是历史的必然,世上没有不破的资产泡沫欠历史的债总是要还的,中国的房地产泡沫被人为地维持得太久了,现在地产泡沫破灭经济规律的必然,也是历史趋势是必然,任何政府或机构也挡不住。


资产泡沫破灭欠历史的债必还

无论是十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,还是今年的政府工作报告,都未提出实质性的房地产调控措施,而是进一步强化市场主导的调控思路。

这意味着,市场逻辑将更多地发挥作用,房地产泡沫破灭是市场的规律,中央不会去管。

楼市崩盘是还历史上的债原因如下:

一是中国的房地产产能严重过剩供大于求;

二是中国的房地产泡沫是世界是最大的泡沫是过去10年炒房炒地炒煤炒矿的垄断利益集团掠夺民众财富手段,这种伤天害理的利益集团的发财模式随着反腐败的深入而结束了;

三是这种10年来维持地产泡沫的金融机构例如:信托、私募地产基金等到期后将会出现大量的无法兑付的违约事件,会让大量投资者不会再参与信托及私募地产基金,特别是信托资金断裂后,直接就捅破了地产泡沫;

四是房价下跌的历史必拐点出现后大量过去投资投机炒房的投资者会像李嘉诚一样开始抛售房地产;

五是聪明点的地产商会清仓抛售房地产;

六是地产泡沫破灭后中国经济才能开始转型升级,才有更多的资金在找不到出路的情况下进入到实体企业,中国的制造业的融资成本才会下降,中国的各行各业才能有转型升级的机会;

七是大量泛滥成灾的民间高利贷会在今年跑路,过去民间高利贷的资金都是进入到房地产行业,民间高利贷在房价不能上涨后,就没有了生存空间,只有跑路,民间高利贷一跑路,就会进一步加速房地产的崩溃。


一线城市房价暴跌空间更大 - 清泉甘露 - yimaneilizhinv的博客
 

地产商如何成功转型

 过去20年地产商的发展地产快速致富的模式已经走到了尽头,地产商像金融集团转型才有出路,未来80%的中小地产商由于转型不成功将会被市场淘汰,能发展壮大的都是依靠金融创新占领制高点的房地产企业。目前很多房地产大型企业都在向金融领域包括互联网金融领域在转型,措施包括入股股份制银行,成立民营银行,成立民间金融机构,地产自媒体等等。

 笔者受邀给很多大中型的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企都是高价拍地,目前没有现金流开工,笔者除了教给他们如何解决当下眼前的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。未来随着市场经济的深入,房地产企业会像更专业化的金融集团方向变革,眼前头等大事就是解决好遗留问题,就是对外融资的本息兑付,保持充沛的现金流,保持清醒的大脑看清大势,降价售楼回流现金,不要再抱有幻想,用幼稚的手法以为请一两个房托就可以卖房来维持,现在投资者每天面对的网络移动客户端的信息流这么庞大,不会因为一个有点知名度的房托就来买房。“名人效应”还是用在脚踏实地地帮助自身企业转型落地上比较靠谱。

 综上所述,中国的房地产泡沫从2014年开始破灭是市场的必然规律,也中国经济发展的历史必然趋势,不是几个房托就能改变得了的,房托为了赚几个出场费帮助地产商当吹鼓手欺骗民众的时代已经过去了。地产商不要再把心思花在怎么去蛊惑民心,而是要立刻行动,从自身发展的长远战略出发,迅速突围实现转型,这才是地产商改变未来命运的唯一出路。

                               

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